随着大拆大建一夜暴富的神话落幕，老旧小区改造在2019至2023年间如火如荼地展开，全国累计改造22万个小区，惠及居民3800多万户、约1亿人。
然而，简单的外墙翻新、加装电梯等措施，并不能从根本上解决老小区的结构性问题。安徽铜陵的居民楼倒塌事件，更是给老旧小区的安全问题敲响了警钟。一种新的改造模式——“原拆原建”应运而生，民间对此模式的认同度和呼声越来越高。它能否成为老小区改造的新出路，值得我们深入探讨。
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原拆原建的要求
“原拆原建”是一种城市更新方式，指的是拆除老旧住宅并在原地重建新房。居民无需离开熟悉的环境，就能获得显著提升的居住条件。
那么享受这样的权益需要达到怎样的要求呢？
1. 危旧程度的评估
“原拆原建”并非适用于所有老旧小区，它需要满足以下条件：房龄久远、存在结构安全隐患，无法通过改造政策维修加固的；没有独立的厨卫的老公房、预制板房等。
因此，要对老旧小区的危旧程度进行评估，按房屋安全鉴定机构的名录所示，城镇C/D级危房。
2. 业主同意率
业主的同意率是原拆原建能否实施的关键，目前一些地方都规定业主同意率应达到100%，才会出台专项规划“自拆自建”。
网友@快乐马：个人感觉100%同意是最基础的红线，时间成本、经济原因、情感寄托，所有的都需要考虑，不能是少数服从多数！
3. 政策支持
政策支持对于原拆原建项目的顺利进行至关重要，不仅能确保新房的工期和质量，还能有效保障居民的利益。
当然，也有地方规定应遵循“原址、原面积、原楼层、原高度、原性质”的原则下进行重建。
摄影/周群峰
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原拆原建的优点
前几天冲上新闻热搜的话题：浙江购房团狙击杭州“老破小”、上海年轻人开始拯救老破小，还有广东有预制板楼要拆了重规划重建，房东纷纷撤回二手房：不卖了！
大家都疑惑：为什么老破小突然变香了？正是“原拆原建”改造模式被越来越多人推崇，优势明显。
优势一：居民获得感的显著提升
它为居民带来了实实在在的利益，曾经狭小、布局不合理、功能不齐全的老旧住宅焕然一新。
增设电梯后，老年人的出行变得更为便捷。同时小区的活动空间和停车设施增加了，居民无需离开熟悉的社区环境，便能享受到更新带来的种种便利。此外，建好的新房也会增值，与周边商品房看齐。
优势二：城市历史的保护
与过去的大拆大建不同，“原拆原建”更加注重对城市肌理的保留和风貌的延续。它采用“小规模、渐进式”的有机更新方式，将城市的独特韵味和历史记忆得以保留下来。这也是得到政策支持的重要原因。
优势三：助力“双碳”目标的达成
“原拆原建”的方式还积极响应了国家提出的“双碳”目标，它通过绿色建造、完善建筑拆除管理等措施，减少了碳排放和能源消耗。
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遇到的问题与挑战
老小区“原拆原建”本来以为是多方受益的事情，却有着不容忽视的现实困境。
1、资金有谁出？
起初许多居民想法很美好：在现有基础上增加楼层，把多出来的房子卖掉，就能覆盖成本。
政策严控容积率，确保宜居环境。再加上拆建是民生工程，套内面积不能减少，公摊增加致总建筑面积增10%～15%，业主需自筹资金。
网友@雨后彩虹表示：自己不花钱就可以！
我住在上世纪80年代的老破小，属于不愿意重建的一类，里面装修好好的，外面破就破一点，毕竟买菜上学就医都方便。如果孩子大了，直接卖了换周边的电梯房，现在折腾啥呢。
2、时间的考验
拆旧建新是一个漫长过程，可能需要三到五年，这期间老年人尤其难以忍受长时间离开熟悉的家居环境。
还有的老人担心租不到合适的房子不说，身体也承受不住。
网友@豆豆
：所在城市的市中心今年大规模拆迁，一家老小的出去租房过渡蛮累人的~选择原拆原迁，但现在太多都是到期给不到安置的，住上自己的房子也不知道要什么时候~
3、投资的疑虑
居民担心额外的投资在未来难以回收，特别是子女在外地生活，不愿回老家继承房产时，维护成本成为负担。
理想很丰满，现实却骨感，楼房“原拆原建”都没有想象的那么简单，有人不经疑惑现在的高层建筑，将来也是老破小，且高层的维护更加困难，怎么解？
我们应铭记的是“房住不炒”基本原则，着眼居住的实用性和舒适度证券股票配资，而不是其他。