证券时报记者 张达
中指研究院发布的报告显示，上半年，重点城市市场活跃度整体偏弱，“5·17”政策落地后，部分核心城市市场情绪出现修复，在以价换量带动下，二手房成交规模率先回升，但新房市场整体表现不及预期，多数城市表现仍较为低迷。
数据显示，上半年，百城二手房价格累计下跌3.61%，环比已连跌26个月；改善型楼盘入市带动新房价格累计上涨1.24%。上半年，百城新房成交面积同比下降约四成，6月降幅收窄至20%，环比增长约10%；二手房表现好于新房，1—5月重点25城二手房销售同比下降13%，6月同比转增。
从核心一二线城市政策效果来看，上海“5·27”政策优化后二手房成交有所放量，6月新房、二手房分别成交10505套、26367套，在部分项目集中网签备案带动下，新房日均成交套数环比增长26.6%，二手房在以价换量及政策优化带动下环比增长40.7%，6月以来多日网签超1000套，二手房市场活跃度较高。深圳6月新房、二手房各成交2927套、4172套，在部分项目降价促销及较低基数下，新房成交套数环比增长45.7%；二手房市场保持较高活跃度，在5月高基数下，环比较5月增长5.3%，同比在低基数下增长71.0%，市场延续温和修复态势。杭州6月新房、二手房各成交8352套、7537套，环比分别增长68.5%、20.3%，新房同比下降8.2%，二手房在低基数下同比增长98.3%。主城区部分热点项目入市，带动区域市场活跃度提升，同时，当前低总价、老破小房源成为二手房市场成交主力，在价格持续调整后这部分房源总价优势凸显，二手房市场活跃度较高。
展望下半年，中指研究院认为，房地产供需两端政策有望进一步优化调整，各地去库存相关举措或将加快落实。需求端，放开核心城市限制性政策仍是需求端优化的重要方向，预计一线城市将继续优化限购政策，京沪深或参考广州放开120平以上大面积段限购，取消郊区限购，非本地户籍购房社保年限要求有望进一步降低，购房政策与生育、人才等政策结合，增加特定人群购房名额等。各地降低房贷利率、降低交易税费等仍然具备空间，同时各地有望加大居民购房补贴，政策或从“补砖头”转向“补人头”。
供给端，中指研究院认为，一方面，合理控制以及优化新增商品住宅用地供应成为政策发力点，预计政策举措聚焦优化土拍规则，取消限价、取消远郊区容积率1.0限制等，为企业建设“好房子”提供更多支持；另一方面，预计项目“白名单”政策深入推进，降低企业经营压力，同时加快对房企此前预缴税费的清算节奏，及时退税为房企提供资金流动性。
从去库存方面来看，中指研究院认为，地方按照“以需定购”原则，联动保障房供给，收储已建未售新房的节奏或加快，收回闲置存量土地、盘活存量土地的配套政策也有望加速落地。同时参考南京、郑州住房“以旧换新”模式，并结合“房票”政策，2024年下半年或有更多城市出台配套政策，进一步促进置换需求释放。
从下半年市场走势来看，中指研究院预计，一线城市在政策优化带动下，新房成交规模有望温和修复；二线、三四线城市低基数效应明显减弱，新房成交面积同比降幅或将明显收窄。根据“中国房地产业中长期发展动态模型”，随着去年高基数效应进一步减弱以及房地产供需两端政策持续发力，乐观预期下配资通道，国企收储加快，下半年全国新建商品房销售面积与上年同期基本持平，全年销售面积9.9亿平方米，同比下降10%左右；中性预期下，下半年全国新建商品房销售面积同比仍下降约10%，全年同比下降接近15%；悲观预期下，居民收入预期仍偏弱，稳市场、去库存政策不及预期，则下半年全国新建商品房销售面积同比降幅仍较大，全年降幅约18%。